Aluguel e Reforma Tributária: manter imóveis na Pessoa Física pode pesar no bolso

O mercado imobiliário brasileiro começa a sentir os efeitos de uma mudança profunda, silenciosa e com potencial de impacto direto no bolso dos proprietários de imóveis. Com a Reforma Tributária, a locação de imóveis entrou definitivamente no radar do Fisco, e especialistas alertam: manter aluguéis na Pessoa Física pode se tornar uma estratégia cada vez mais cara e arriscada.

A partir da implementação do novo sistema tributário, a locação de imóveis deixa de ser analisada exclusivamente sob as regras do Imposto de Renda (com suas alíquotas de até 27,5%). O recebimento desses valores passa a ser observado também sob a ótica dos novos impostos sobre consumo, o IBS e a CBS, que integram o chamado IVA Dual.

Segundo a advogada tributarista Dra. Vivian Torres, a reforma representa uma virada de chave no setor. “O aluguel deixou de ser visto apenas como renda e passou a ser tratado como atividade econômica em determinadas situações. Isso muda completamente o planejamento de quem vive de imóveis”, explica.

Fim da informalidade

Outro fator que acende o alerta é o avanço da fiscalização. A Receita Federal ampliou o cadastro nacional de imóveis e intensificou o cruzamento de dados. Sistemas integrados permitem vincular facilmente imóveis aos CPFs de seus proprietários, reduzindo drasticamente o espaço para omissões que antes passavam despercebidas no Imposto de Renda.

“Quem possui vários imóveis alugados entra automaticamente no radar da Receita. A informalidade, que já era um risco, agora praticamente deixa de existir”, afirma Dra. Vivian Torres.

Custo pode ultrapassar 35% na Pessoa Física

Com a nova estrutura, especialistas calculam que a carga tributária total sobre aluguéis na Pessoa Física pode ultrapassar 35%, somando o Imposto de Renda e os novos tributos de consumo (IBS e CBS).

Em contrapartida, quando a atividade é exercida por meio de uma Pessoa Jurídica, a tributação, mesmo no pior cenário, não deve ultrapassar 19%.

Há ainda um ponto de alívio parcial para locações residenciais: o chamado redutor social, que prevê um desconto de R$ 600,00 mensais por imóvel na base de cálculo dos novos tributos. Ainda assim, para quem tem grande volume de imóveis, o impacto continua significativo.

Preferência por locadores formalizados

A reforma também muda a lógica do mercado. Inquilinos Pessoas Jurídicas tendem a dar preferência a locadores que atuem como contribuintes do novo sistema, pois isso permite o aproveitamento de créditos de IBS e CBS — uma vantagem financeira inexistente no modelo anterior.

“Isso valoriza o proprietário que está organizado e formalizado. A profissionalização deixa de ser apenas uma questão fiscal e passa a ser um diferencial competitivo”, destaca Dra. Vivian.

A régua de corte da Reforma Tributária

Apesar do cenário mais rigoroso, a reforma estabeleceu uma chamada “régua de corte”. Pela regra aprovada, a Pessoa Física só se torna contribuinte do IBS e da CBS se cumprir dois requisitos cumulativos:

1. possuir mais de três imóveis alugados;

2. ter receita bruta anual superior a R$ 240 mil, o equivalente a R$ 20 mil por mês.

Na prática, quem recebe, por exemplo, R$ 5 mil mensais com aluguel e possui poucos imóveis permanece no regime atual, pagando apenas Imposto de Renda, sem a incidência dos novos tributos sobre consumo.

Profissionalização virou necessidade

Diante desse novo cenário, a conclusão é clara: seja para reduzir a carga tributária, seja para organizar o patrimônio e manter competitividade no mercado, estruturar a atividade de locação por meio de Pessoa Jurídica deixou de ser uma opção e passou a ser uma necessidade estratégica.